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离婚纠纷中房产的分割

编辑: 更新于:2011-4-1 阅读:

 
                   离婚纠纷中房产的分割
                  ----对《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》意见稿第十一条的意见
                      
    离婚案件中房产的分割,特别是一些特殊类型房产的分割以及一些特殊支付情况下的房产分割,是离婚纠纷中的重点,总是会引起婚姻双方的关注,房屋保证着老百姓家庭生活质量,如何确定婚姻纠纷中房产的分割,会影响到社会和谐稳定。在这种情况下,我国一些法院出台了“离婚案件指导意见”,这些指导意见,其中就涉及到了离婚时房产分割的问题,特别是对于“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷的”这种情况的房产分割,不同的法院有不同的规定,随着社会的发展在婚姻纠纷中出现了一些新现象是现行法律无法解决,针对这种情况,最高人民法院在2008年年底就酝酿制订《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》,在2010年11月5日向社会发布点了征求意见稿,至今,《关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》仍未出台。
     最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)意见稿“第十一条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素,由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”,此条是针对目前我国房产地市场中买方的需求远远大于卖方市场的情况下,房产价格长期处于上升趋势这种背景下出台的,目的是为了体现公平。而对于如果出现特殊情况,房屋价格处于下降趋势时,这种情况下的房产在婚姻纠纷中如何分割却没有明确规定。笔者认为征求意见稿第十一条合情但不合法理。笔者对离婚纠纷中此类房产的分割观点与征求意见稿观点不同。
   笔者认为夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应该由不动产权利人将共同还贷部分的一半及利息归还另一方。主要理由如下:
 “夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的”此时,房屋产权属于购房者本人。在购房者购房过程中,购房者与银行、房产商存在二个不同的法律关系,即购房者与房产商之间的房屋买卖合同关系,双方签订合同生效后,双方之间权利义务关系已经受到合同的约束,此时,购房者的义务是足额交纳购房款,而房产商的义务是交付房屋并协助购房者办理产权过户手续。购房者为此向银行借款后,用于支付购房款,此时,购房者已经完成了合同约定的义务,房产商也应该履行其义务,产权登记为购房者名下。购房者所购的房屋是为了居住的,不管所购房屋价格随着时间的迁移升值多少,对于购房者来说,此房屋只是保证生活质量和生活需求最基本的要素,因此,购房者所购房屋的目的是保证生活质量,为维持购房者的生活质量,不可能因为所购房屋升值而变卖,所购房屋不论升值多大,对于购房者来说没有任何意义,实质是一种不能实现的利益,其所购房屋不是为了投资,因此,所购房屋升值产生的利益不是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》“第十一条婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产":一方以个人财产投资取得的收益;”的情况。不能作为共同财产进行分割。购房者为支付购房款,与银行签订借款合同,体现的是债权债务关系,结婚后是购房者个人的债务。购房者结婚之后,因人身关系的变化,导致财产关系发生变化,其在婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻二人共同财产,对于购房者在婚姻关系存续期间的个人债务的偿还,因财产关系是共有,变为另一方对购房者部分个人债务的承担,这是法定状态而非约定状态。因此,购房者在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,是购房者个人债务,双方在解除婚姻关系时,应该由购房者将共同还贷部分的一半及利息归还另一方,这样,如果房产价格呈下降趋势时,婚姻关系中非购房偿还债务者的利益不会受到损失。
 
                         甘肃开诚律师事务所  蒲迎春律师
 
  注:本作品系作者原创,如转载请注明出处。

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