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我的房子我作主

编辑：更新于：2011-5-3 阅读：

　　谈二手房买卖注意事项
　　近日，有人到律师事务问律师“我签了购房合同，房款也支付了，现在对方却将房子又买与他人并且办理了房屋产权过户手续，我该怎么办呢？”，近期，二手房买卖纠纷增多，“一房二卖”现象时有发生，针对二手房买卖合同中纠纷情况，我从法律角度谈一谈购置二手房时购房人应该注意到的法律问题以及规避方法。
　　一、了解二手房屋类型，确定是否购置
　　二手房产存在不同类型，房产类型不同，购买时会产生不同的法律效果，归结到购房人就是在约定的期限内能否拿到房屋产权证，达到交易目的。因此，购房人在购置二手房时，就要分清所要购置房产的类型，决定是否购置。
　　市面上二手房产可分为商品房和已购的政策性住房二种类型。
　　商品房是指从房地产开发企业或其代销公司处购置的由其依法建设，符合销售条件的房屋。
　　已购的政策性住房是指原购房人取得房屋时享受国家政策。由于原购房人取得房屋时享受政策基础、条件不同，已购政策性住房又可分为房改房和经济适用住房（按经济适用房规定管理的单位集资房）二种类型。房改房是城镇职工依据住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房；经济适用房是指是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
　　商品房产权人拥有全部产权，在进行二购房交易时，可自由交易。
房改房因取得时交纳房屋价格不同而有不同的限制条件，若以成本价取得房改房，房屋产权为全部产权，在进行二手房交易时要先补交土地使用权出让金后方可交易；如果是以标准价取得房改房的，房屋产权人只拥有部分产权即有限的收益权和处分权，在进入交易市场时，可先按照成本价补足房价款及利息，使原房产权变为全部产权后，按成本价房改房的标准交纳相关税费。另外，房改房必然是住用5年以后方可上市交易。
经济适用住房的产权人拥有的是有限产权，即在购买不满五年时，产权人不得直接上市交易，在符合上市交易条件后，先要按照政府所定的标准交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。显然，商品房在进行二手房交易时，无条件限制，可自由交易。而已购政策性住房在进行二手房交易时，有时间的限制、还要补交相关费用，因此，购房人在购置时要事先了解所购房屋的类型，避免购房人在签订房屋买卖合同后，却无法办理房屋产权证，无法达到交易目的。
二、房屋买卖合同中约定预告登记，避免“一房二卖”情况出现

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