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不该对房地产征收所谓暴利税
编辑：开诚 更新于：2010-3-24 阅读：
不该对房地产征收所谓暴利税
--关于“对房地产该不该征收
暴利税”及房价调控之我见
甘肃开诚律师事务所律师魏家林
“该不该对房地产征收暴利税”的话题引发热议，房价问题又是近年来一个热门话题，也是关系到国家经济健康发展和人民生活改善的大话题。借各大网络正在热议 “该不该对房地产征收暴利税”之际，本人也对此发表一些看法，以此向社会各界讨教。
本人认为不该对房地产征收暴利税。房地产可能利润与其它产业相比是高了一些，但利润高说明其产品的稀缺度较高，市场上因自己使用、投资和投机的需求高，再加上市场流动的货币过多，从而推高了房价。如果房地产业的竞争过度，产品供大于求，那肯定房价会回落，还会出现亏损，而房价高说明需大于供，当然从房价收入比非常高和房屋租售比又特别低的现象看，也存在人为操弄市场、过度投机问题。而解决房价过快增长，本人认为不能采取控制商品房建设用地量、征收物业税、征收暴利税，以及按价格法规定采取价格干预措施解决。一是因为控制商品房建设用地量使商品房的稀缺性更加加剧，使商品房建设用地的价格上涨，以地价上涨推高房价，可能刚好走向调控目的的反面；二是因为物业税实质是一种财产税，既持有房地产的税收，我国从五十年代就制定了《城市房地产税暂行条例》，八十年代制定了《房产税暂行条例》，对从事经营性的房地产，包括自己经营所用的房地产或出租的房地产均规定征收房产税，这实际就是物业税，但是从征管实践看个人所有的房屋出租征收房产税的很少，原因是缺乏操作性强而又征收成本低的手段，如果在房产税的基础上再开征物业税，不仅属于重复征税，而且从目前的房屋销售比看，一年期房租还比银行一年定期利率低，出租房屋实际上是负利，再开征物业税，不仅会起到遏制房地产投资行为，而且会起到激励房地产投机行为的作用，再加上物业税与开发商没关系，只与地方政府和房地产持有者有关，只是地方政府获得稳定财政收入的手段，对房价起不到调控作用，只会起到激励不以自用和用于出租投资为目的的倒买倒卖的投机行为的作用，从而会推高商品房价格，所达到的效果可能刚好走向调控目的的反面；三是因为对房地产征收所谓暴利税，使房地产开发的利润降低，这势必起到遏制房地产开发投资的积极性，使一部分开发商退出房地产开发经营市场，这样房地产这种产品的供应量必然减少，商品房更加稀缺，从而使商品房价格进一步被推高，调控的效果可能也刚好走向调控目的的反面；四是因为对商品房动用价格法规定的价格干预措施，即对房地产进行成本监控和利润核定的行政措施，房地产价格绝对可以被降下来，但国家的宏观调控政策中没有提及使用这一合法措施。如果采取价格干预措施，房价肯定是会降下的，但是已经买了房地产的这部分人的资产突然间缩水，有可能引起这部分人对国家价格干预政策的反抗，会给社会稳定造成难以预估的风险，更为严重的是如果因价格干预政策使房地产价格突然降下来，房地产泡沫会很快破裂，这样以房地产作抵押（包括购房按揭）所形成的银行债务就很难得到偿还，给银行形成大量的死呆帐，银行是高负债高风险行业，所运作的资金主要是存款，银行债权不能收回必然不能偿还存款，金融风暴必然发生，金融风暴形成的灾难是全民承受，很显然目前采取这种措施实际是风险大于收益，不计后果的蛮干行为，是不可取的。
基于以上的理由，本人认为遏制房地产价格过快上涨的措施应当是：
一是扩大而不是限制商品房建设用地的供应，通过商品房建设用地的扩大供应，增加商品房的供给，缓和需大于供的矛盾；
二是不仅不能开征物业税，而且应当停征出租房屋的房产税，并对出租房产的出租人给予一定的财政补贴，激励部分以倒卖为目的投机行为转化为以出租为目的的投资行为，引导不符合廉租房和经济适用住房条件的人通过租房解决居住问题，以此培育和壮大经营性房屋出租产业，从而减少商品房购买的需求，缓和需大于供的矛盾；
三是取消二手房转让的全部税收优惠政策，提高二手房转让流转税税率，通过增大二手房购房成本的方式降低二手房购房需求，缓和需大于供的矛盾，并以此遏制房地产市场的过度投机行为；
四是严格执行国家价格管理及相关法律，严厉打击散布虚假消息、哄抬房价、捂盘惜售、假按揭等一系列操弄市场的违法行为，净化市场环境，促使房地产行业在阳光下公平竞争；
五是严厉查处房地产开发过程的腐败行为，最大限度地剔除房地产开发过程中看不见也上不了帐的腐败成本，最大限度地降低房地产开发过程因腐败而产生的隐性成本；
六是严格控制商品房容积率和建筑面积，通过对容积率的严格管理，促使商品房建设用地的合理使用，通过对建筑面积的严格管理，促使房价收入比逐步降低，即购房总价降低；
七是严格控制货币投向，让银行贷款主要投向中小户型商品房开发和第一次购买，限制对大房型和豪华住宅开发和购买的贷款，禁止向别墅类商品房开发和购买提供贷款，提高对二次以上购买商品房贷款的利率和首付；
八是加大舆论宣传，引导广大群众改变居住观念，使他们能够根据自己的现实购买力理性选择是通过承租，还是购买商品房来满足自己的居住需要。
总之，房地产价格与多数居民的收入相比确实过高，房屋租售比又确实太低，很显然出租房屋赚取租金不如将钱存在银行合算，更不如炒卖房子赚取价差合算。房地产市场的过度投机和泡沫的存在是不容否认的客观事实，但是采取征收所谓暴利税的方法进行调控不仅不能使房价理性回归，反而会进一步推高房价，将房地产泡沫吹得更大，而采取价格干预措施进行调控，一定会让房价突然间降下来，使房地产泡沫突然间破裂，但会使整个社会陷入债务危机，造成的危害更大。因此，对房价不能采取激烈的办法让其突然间回落，而应当采取温和的、循序渐近的措施使其逐步回落，对房地产泡沫也不能采取激烈的办法让其立即破裂，而应当是采取化解的方法使其逐步缩小。
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