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我的房子我作主

编辑：更新于：2011-5-3 阅读：

    在签订二手房买卖合同后，办理房屋产权过户手续往往需要一段时间，在这期间，有可能房屋价格上涨，售房人为了获得更多的收益，与他人就同一套房屋又签订房屋买卖合同并过户情况，结果导致购房者无法达到合同目的，最终只能要求对方返还房款并承担违约责任。为了避免这种情况的发生，在签订二手房买卖合同时，在合同中要约定办理预告登记事项。依据《物权法》规定，预告登记要依据房屋买卖合同的约定办理，预告登记后，未经预告权利人同意，处分所购房屋的，不发生物权效力，其结果是限制现实房屋登记权利人行使其处分权，保障预告登记权利人在将来取得房屋产权，避免售房者“一房二卖”。
    三、购买二手房屋时还应注意的事项
    1、明确房屋产权人，确定交易对象
    在签订房屋买卖合同前，购房人应该到当地房地产管理部门查询此房产的登记情况，并了解房屋产权人婚姻状况，以确定所购房屋产权情况和交易对象。通过查询房屋产权登记情况，可以了解所交易人员是否房屋的产权人，房屋产权是否存在共有情况。房屋所有权证中产权人的登记情况有时不全面，比如在早期的房屋产权证中有的房地产管理部门在登记产权人时只登记一人，其他共有人的情况并不登记，在这种情况下通过查询房地产管理部门有关此房产档案，可以确定此房产是否还存在其他共有人。另外，在购房时，要核实对方婚姻状况，以确定此房产是否为夫妻共同财产，因为有时房屋产权登记申请人是一人，产权证的产权人只登记为申请人，如果此房产为夫妻共同财产，其配偶对此房产亦有处分权，在这种情况下，签订合同时可要求其配偶出具书面同意书或一并签字作为合同当事人之一，明确交易对象，避免共有人以未经其同意签订的房屋买卖合同无效的纠纷出现。
    2、实地考察房屋，确定房屋是否出租。
购房人在签订房屋买卖合同前，要实地考察房屋，看所购置的房屋是否已出租他人？如果所购房屋已经出租他人的，承租人对此房屋是有优先购买权的，依据“买卖不破租赁原则”，购房人在取得房屋产权后，原租赁合同有效。因此，如果所购房屋已出租，而购房人又不想放弃所选定的房屋，购房人可让承租人出具书面放弃优先购买权声明后签订房屋买卖合同，避免将来承租人提出其有优先购买权，购房人所签订的房屋买卖合同无效情况出现。
    3、明确费用项目，以及交纳方式
从以上所述我们知道，房改房和经济适用房中，售房者应该交纳土地出让金或土地出让收益等税费，因此，在签订房屋买卖合同时，要明确约定房屋价格中是否包含此项费用，如果不包含的，此费用明确约定由谁交纳，避免在办理房屋产权证时出现不愉快。另外，在房屋买卖合同中可约定购房人在交纳房款时向第三方交纳，待房屋产权过户手续办结后，由第三方将房款转交售房者，以保证购房款的安全。

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